물건정보

주소

경기도 고양시 덕양구 신원동 654

17층, 1703호

2013년(준신축)

455세대, 세대당 1.91대 주차 가능

평형

공급면적 40평

전용면적 30평

주변 시설 및 환경

단지내 어린이집 있음

- 학군 : 신원초, 신원중, 신원고 ( 도보거리 )

- IC 인접, 단지 앞 버스 정류장, 2km 지하철역 ( 삼송역 )

- 서울까지 1시간 이내 거리 ( 강북 기준 )

- 편의시설 : 직선 2km 고양 스타필드 ( 백화점 + 대형마트 )

- 3기 신도시(창릉) 인접

-> 최근 10년 이내로 형성된 주택지구이므로 도시 자체가 깨끗함

경매정보

매각기일 

2023년 3월 29일 오전 10시 

최저매각가격

887,000,000원 (유찰)

620,900,000원 (유찰)

434,630,000원

감정가

532,200,000원 ( 22.03.02 )

KB 부동산 시세 ( 대출 기준 시세 )

하위평균가 : 680,000,000원

일반평균가 : 715,000,000원

상위평균가 : 755,000,000원

매매가 대비 전세가 58~60%

실거래가 ( 같은평형 )

660,000,000 ~ 800,000,000원

( 2021년 기준, 이후 실거래 없음 )

현재 호가는 7억원대

실거래가 ( 평수 같고 다른구조 )

605,000,000원 ( 2023년 2월 )

현재 호가는 6억5천 ~ 7억원대

전세가

3억5천 ~ 4억

임차인 거주중 (현황)

대항력 없음, 배당순위 있음

보증금 370,000,000원

->  경매 낙찰시 임차인이 배당순위에 있어 보증금을 돌려받을 수 있으므로 명도변경에 관한 문제는 쉽게 해결 가능

내 생각

단기 매매

직전 실거래가인 6억원에 매도하면, 양도세 1억(2년내에 매도할 경우)을 납부해도 약 5천만원 가량 수익

투자 긍정적인 요소

- 실거래가( 6억 ) 대비 낮은 금액 ( 4억대에 낙찰될 것으로 예상 )

- 3기 신도시 창릉 인접으로 본격적으로 창릉에 입주가 시작되면 매매가에 영향을 끼칠듯

- 신분당선 삼송역 연장 이슈 ( 대통령, 서울시장 공약 ) 예비타당성 단계

투자 부정적인 요소

- 지속적인 부동산 시작 하락과 금리 인상 ( 3월 23일 미국 연준 금리 0.25% 인상 유력 )

- 인구 감소로 인한 장기적 수요 하락

실제 거주한다면?

단지내 조경은 물론 주변 환경(북한산, 골프장 등) 녹색 조경이 잘 어울러져 소음공해가 적고 조용함. 교통이 다소 불편( 서울까지 1시간 이내로 가능하지만 2~3회 환승 필요 )하다.

그러나 IC가 인접하기때문에 통행량이 많지 않은 평일 낮 시간대 차량으로 이동할 경우 서울까지 20~30분 소요